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關于市區普通住宅前期物業服務收費定調價草案社會意見采納情況說明

  • 發布時間:2018-11-30
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按照《宿遷市人民政府重大行政決策程序規定》、《江蘇省重大價格行政決策程序規定》,現將《市區普通住宅前期物業服務收費定調價草案》有關單位意見、聽證會參加人意見、公眾征集意見采納情況及不采納理由說明如下:

一、相關單位意見

(一)采納意見及處理情況

1.市人大意見:新安裝住宅電梯在免費維保期內,電梯日常維護保養檢測費用不得計入物業公共服務費“一費制”向業主收取。

處理情況:已加入老舊小舊住宅應急物業管理收費政策中。對新建小區,因電梯自安裝之日起免費維保期一年,通常在建設單位交付新房時,新建住宅電梯已安裝一年左右,免費維保期基本上已過,所以對新建小區“一費制”政府指導價中沒有采納此條意見。

2.市政協意見:無意見。

二、聽證會參加人和公眾意見

(一)采納意見及處理情況

1.意見:“一費制”定價要考慮2019年社保地稅征收后的成本增加和消防維護費用。“一費制”實施后,成本偏高的普通住宅小區面臨降費,降費后可能收不抵支,只能通過降低服務標準來降低成本。“一費制”實施后不能降低服務標準,收費應該透明,年度應該跟業主公開。要加強對物業公司的督查和技能培訓。

處理情況:“一費制”方案針對的是建設單位負責管理的前期物業管理階段普通住宅。因前期物業管理階段物業服務企業賬目相對規范、齊全,社保費用大多數繳納到位,按照住宅前期物業服務社會平均成本制定的“一費制”方案,基本上已包含了社保費用。對消防維護費用,聽證會后我們進行了專項調查,平均成本每月每平方米在0.02元左右,對“一費制”方案影響不大,且方案允許企業約定收費標準可以上浮20%,消防維護費用其實已包含其中。對目前個別物業服務成本偏高收費偏高小區,因存在建設單位對小區物業的不合理投入,制定收費方案時不予考慮,但為防止按照“一費制”降費后服務標準下降,住建部門將加強企業物業服務企業培訓和合同履約情況跟蹤監管,對服務不到位、不按合同提供服務將依法予以查處;價格部門將按規定建立住宅前期物業服務年度收費收支報告和收費巡訪制度,加強物業服務企業收費公示和收支公開行為日常監管,跟蹤企業服務成本變化和收費政策執行情況,每三年開展一次專項成本調查評估,定期評估政策,根據評估結果適時調整政府指導價。

2.意見:定價要考慮困難群體的消費能力。

處理情況:在“一費制”方案中已單獨對保障性住房前期物業公共服務制定了“一費制”政府指導價。并規定在普通住宅小區配套建設的保障性住房,執行該住宅區的物業服務收費標準。具體補貼政策由各區住建部門會同財政部門制定,報同級政府(管委會)批準落實。

3.意見:業主自購車位汽車停放費自購車位統一按30平方米收費不合理,定價與業主租地面公共車位的汽車停放費相比,二者體現不了差別。

(2) 處理情況:將征求意見方案中業主自購車位(庫)汽車停放費“按照所在物業管理區域住宅一費制物業公共服務收費標準執行,物業管理區域同時存在有電梯無電梯住宅的,按照物業管理區域無電梯住宅一費制物業公共服務收費標準執行,每個車位(庫)計費建筑面積統一為30平方米”,調整為“將原物業服務企業對產權車位(庫)收取的汽車停放費調整為物業服務費。業主自購車位(庫)物業服務費按照所在物業管理區域無電梯住宅“一費制”物業公共服務收費標準執行,只有電梯住宅的物業管理區域,按照電梯住宅“一費制”物業公共服務收費標準80%執行。車位(庫)計費面積為不動產權屬登記建筑面積;未辦理權屬登記的,按照買賣合同記載的建筑面積計費,既無權屬登記也無買賣合同的,統一按照30平方米計費。水電裝表入戶的車庫,免收物業服務費”。

4.意見:拆遷安置房空置多收費率低,建設單位也沒有補貼,成本較高,不宜單獨定價。

處理情況:拆遷安置小區屬普通住宅小區,適用普通住宅物業收費政策。新建拆遷安置小區物業服務標準和收費標準,由購房人與建設單位按照《江蘇省物業管理條例》、《宿遷市住宅物業管理條例》有關規定,在房屋買賣合同中約定,其中收費標準的約定不得超出普通住宅物業公共服務收費政府指導價范圍。

5.建議無電梯住宅基準價應為0.8元/月.平方米。

處理情況:已按照多數人意見采納“一費制”方案一,此方案的基準價是0.8元/月.平方米。

(二)未采納意見及理由

1. 意見:不認同住宅物業公共服務費實行“一費制”,認為“一費制”收費標準單一,沒有區分小區性質和新老程度,同價不同質,不適用老舊小區,也會導致不論樓層高低和是否使用,電梯和二次供水費用均按面積“一刀切”收取不合理。

不采納理由:制定住宅前期物業服務收費“一費制”政府指導價,主要目的是為了解決目前業主投訴物業公攤費用高不合理、物業收費亂等問題。按照地方性法規規定,只有普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價,所以擬定的“一費制”政府指導價方案,僅適用建設單位負責的前期物業管理階段住宅,不適用于已成立業主大會的老舊小區。老舊小區有業主大會或物業管理委員會的,日常物業收費是否實行“一費制”、物業收費標準、收費方式等,仍由業主大會或物業管理委員會決定。未成立業主大會或物業管理委員會的,又無物業企業提供服務的,街道辦提供應急物業管理的,將由各區政府(管委會)制定政府指導價。未成立業主大會或物業管理委員會的,但原有物業企業繼續按原合同提供服務的,按照《合同法》有關規定,收費標準可以繼續按原合同約定執行。新建小區的物業服務標準和收費標準,由由購房人與建設單位按照《江蘇省物業管理條例》、《宿遷市住宅物業管理條例》有關規定,由在房屋買賣合同中約定,其中物業公共服務收費標準的約定,不得“一費制”政府指導價范圍。

2.意見:對物業公共服務費要分等定價。

不采納理由:一是住建部門已取消市區住宅物業公共服務星級標準。二是按照法律法規規定,服務標準是由雙方合同約定,我市原實行五個星級服務標準期間,市區所有新建小區合同約定的服務標準均為五星級最高標準,執行的都是五星級最高政府指導價。如果繼續實行等級服務,按等級定價,新建小區合同約定仍然會出現全部按最高等級約定服務標準和收費標準現象,因此,分等定價已不具有可行性。

3.意見:定價偏高,不符合宿遷實際。應按全省最低價定價,不是只參考蘇北平均價。

不采納理由:我市擬定的住宅前期物業“一費制”政府指導價,有兩個選擇性方案,方案一是按照近四年前期住宅物業服務社會平均成本制定,方案二是按照近四年前期住宅五星物業服務社會平均制定,兩個方案的成本中均已包含了所有物業日常公攤費用。目前全省住宅物業政府指導價最低的是蘇北,但蘇北其他4市的政府指導價不包含公共水電、電梯電費、二次供水電費、消防設施設備維護費等公攤費用。我市擬定的“一費制”方案雖然與蘇北最高政府限價持平,但因包含公共水電、電梯電費、消防、二次供水等設施設備運行維護保養費用,所以市區物業“一費制”方案在蘇北乃至全省仍是最低的。

4.意見:安置房物業收費標準應參照經濟適用房物業費收取。安置小區服務水平不如普通住宅小區,定價方案對安置小區偏高,安置小區應單獨制定政府指導價。

不采納的理由:拆遷安置房屬于普通住房,居住對象為拆遷戶,適用普通住宅物業收費政策。經濟適用房屬于政策性保障住房,居住對象為低保戶等低收入群體,物業費有財政補貼,適用保障性住房物業收費政策。拆遷安置小區的物業服務標準由雙方合同約定,如果物業服務企業未按合同約定提供服務或服務不到位,業主可以向屬地物業行業行政主管部門投訴。

5.意見:要明確空置房優惠年限,抑制房價,公攤費不能因為空置而減少。

不采納的理由:一是《宿遷市住宅物業管理條例》第五十七條規定:房屋空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業公共服務費用。二是此次將電梯等物業共用部位共用設施設備日常運行維護保養費用納入物業公共服務費,是按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十條規定執行,調整我市現行政府指導價成本費用范圍。該條規定物業管理區域內電梯、消防、二次供水等物業共用部位共用設施設備日常運行維護保養費用屬物業公共服務成本費用。我市因2011年制定的物業公共服務費沒有將物業共用部位共用設施設備日常運行維護保養費納入物業公共服務費,所以一直實行的是另行分攤制度,導致目前公攤費用混亂。

6.意見:空置房統一按70%收取對到外地打工的業主不合理,應根據空置時間長短由業主與物業公司協商。

不采納的理由:《宿遷市住宅物業管理條例》第五十七條明確規定:房屋空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業公共服務費用。但在實際操作過程中,業主可以自行與物業企業在70%的收費標準范圍內協商再減免。

7.意見:地下車位租金上調10%增幅過大,普通工薪階層接受不了。

不采納的理由:住宅小區地下車位租金上調10%,是指建設單位產權車位租金。目前市區建設單位產權車位市場銷售價格在6-12萬元/車位之間,而租金政府最高限價為150元/月.車位,租售價差大,導致建設單位愿售不愿租、業主愿租不愿買,租售矛盾較大,有的小區甚至出現建設單位一次性出租20年收取20年租金情況出現。此次上調,除考慮建設單位車位投資建設成本外,也考慮了全省最低租金水平,保證上調后我市市區建設單位車位租金仍保持全省最低。市區人防車位租金政府最高限價不在本次調整方案范圍內,仍為150元/月.車位。

(三)其他咨詢類問題說明

1.此次住宅前期“一費制”政府指導價制定的依據是什么?

說明:一、法規規范性文件依據:《江蘇省物業管理條例》第49條第1款、第2款,第62條第3款,第64條第2款,第66條第3款。.《江蘇省定價目錄》(蘇價規[2017]10號)第12條第3款。 省物價局、省住房城鄉建設廳《江蘇省物業服務收費管理辦法》(蘇價規〔2013〕4號)第10條、第14條、第17條。《省物價局 省住房城鄉建設廳關于明確住宅物業服務收費管理有關問題的通知》(蘇價服〔2015〕315號)第1條第2款、第2條。

二、成本依據:我市市區普通住宅前期物業公共服務費政府指導價是在2004年制定的,2011年,只在2004年基礎上增加了一個最高等級政府指導價。此次住宅前期物業公共服務“一費制”政府指導價,是按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》有關規定,在綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況基礎上制定的。經市物價局成本監審(調查)分局成本監審和宿遷瑞元會計事務所成本調查,近四年市區住宅前期物業公共服務社會平均成本:無電梯為0.81元/㎡.月,有電梯為1.01元/㎡.月,其中五星級前期物業公共服務社會平均成本:無電梯為1.14元/㎡.月,有電梯為1.31元/㎡.月。根據國家統計局宿遷調查隊統計數據,2017年與2011年相比,市區居民消費價格指數累計上漲1.9%。根據市人社局公布數據,市區城鎮職工最低工資水平2011年為800元/月,2018年為1620元/月,上調幅度103%。

2.“一費制”實施后會導致原有小區大幅漲價。允許基準價上浮20%也會導致企業全部按最高限價收費。

說明:“一費制”政府指導價如果實施,不但不會導致原有小區大幅漲價,還會在總體上降低住宅前期物業服務收費水平。理由:一是“一費制”政府指導價方案只適用于建設單位仍在負責物業的前期物業管理階段住宅;二是新建小區將全部執行“一費制”政府指導價;三是已簽訂前期物業服務合同的小區,原收費標準等于或低于“一費制”政府指導價的,仍按原合同約定執行,原收費標準保持不變;高于“一費制”政府指導價的,需要下調現行收費標準,由各區價格部門重新進行審核備案。四是近兩年新建小區合同約定的物業公共服務收費標準,基本上已超過擬定“一費制”基準價上浮20%后的政府最高限價,即使新建小區全部按“一費制”基準價上浮20%收費,也是低于目前新交付小區物業收費水平的。

2.物業服務標準與相應的收費標準不對應,實施“一費制”后,原合同約定的前期物業費高服務差的小區是否可能降價?

說明:“一費制”方案制定是按照近四年市區住宅前期物業服務社會平均成本制定,而小區的物業服務標準是由購房人與建設單位按照《江蘇省物業管理條例》、《宿遷市住宅物業管理條例》有關規定,在房屋買賣合同中約定的。按照《宿遷市住宅物業條例》有關規定,物業公共服務費的調整由業主大會決定。“一費制”方案如果實施,原前期物業服務差收費高的小區,如果原合同約定的物業公共服務收費標準未超過政府指導價的,是否降費,由業主大會決定。對企業不按合同約定服務標準提供服務、服務不到位等問題,可以向住建部門投訴查處。

3.個別小區物業服務收費標準偏高、業主委員會隨意亂漲停車費、收益收支不公開不透明等。

說明:對小區物業服務收費標準偏高、業主委員會隨意亂漲停車費現象,業主可以按照法定程序提出召開業主大會,由業主大會調整收費標準。對業主委員會違法制定收費項目、收費標準的,業主可依法向屬地物業行業部門投訴,或向法院起訴維權。對小區收益收支不公開不透明,業主可向屬地價格部門舉報投訴。市物價局也將在2019年修訂出臺新的《宿遷市物業收費管理實施細則》,建立前期物業收費年度收支報告和收費巡訪制度,加強物業收費日常監管,規范物業收費行為。

4.保障性住房空置多,收不抵支。

說明:空置房多收不抵支問題屬物業服務企業收繳費問題,不是定價能考慮和解決的問題,建議由物業服務企業依法采取措施加強物業費催繳力度。

宿遷市物價局

2018年11月30日

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